近日，尉氏縣人大常委會組織人大代表前往轄區老舊小區開展和諧社區建設專題調研活動，與居民面對面交流，聽取意見和建議，為提升社區治理水平提供有力支持。 李新義 攝

　　8月25日，新密市紀委監委到東城半島社區開展“清廉社區”建設回訪,看到社區少年兒童正在煥然一新的圖書角閱讀。通過推行“三公開一監督”機制，該社區實現物業收支明細、服務標準等12項內容全面公開公示，居民滿意度達95%以上。 王洪濤 秦臻 攝

　　安陽市文峰區安和苑社區聯合物業公司開展包粽子活動，增進了鄰里感情。 受訪者供圖

　　□本報記者翁韜

　　近年來，有關小區業主與物業公司之間的糾紛屢見不鮮。一方面，不少業主因不滿物業服務，以拒交物業費作為維護自身權益的“殺手锏”；另一方面，物業公司感嘆“巧婦難為無米之炊”，低交費率導致服務水平無法提高。為了維持正常運營，有的物業公司催交物業費時，甚至采取停水停電、限制購電購水等極端行為，更是導致雙方之間矛盾進一步激化升級。可以說，物業費糾紛已成為許多小區日常管理中的一個突出問題，也成為構建和諧小區關系、強化基層社會治理中面臨的一道難題。

　　不交費就限電

　　“每天只讓買20塊錢的電，這么熱的天，在家里空調都不敢常開了。”8月29日，豫南某縣一小區的業主趙女士，無奈地告訴記者，兩個月前，由于對小區物業的諸多服務不滿意，溝通多次無效后，趙女士和其他不少業主一樣，選擇了拒交物業費。

　　但讓她想不到的是，最近在她去交納一直由物業公司代收的水電費時，卻被“卡脖子”。物業工作人員告訴她，由于沒有交納物業費，物業公司每天只能給她代交20元電費。

　　在趙女士看來，業主拒交物業費并不是無理取鬧。她認為，物業公司在小區電梯管理、公共區域修繕等多個方面，都存在服務不到位、整改不力的情況。“業主交了錢，卻享受不到應有的服務，為啥還要繼續交費？”而有類似抱怨的業主，不在少數。

　　對于業主反映的限制購水購電的問題，該小區物業負責人也有一肚子的“苦水”：“這是無奈之舉。小區常年有近半數業主拖欠物業費，甚至有個別業主入住近十年從未交納過物業費。”該負責人表示，物業費是小區運營的主要資金來源，保潔、保安工資，電梯維保、公共區域水電等費用都從物業費里出，“如果物業費收不上來，服務質量咋能有保障？”

　　記者了解到，業主拒交物業費的主要原因，除了物業公司服務不到位之外，物業費收支不合理、不透明，也是爭議的一個焦點。

　　鄭州市某小區業主劉先生告訴記者，小區物業公司把本屬于全體業主的公共道路劃為停車位，還向業主收取停車費用。他認為，這筆費用十分不合理，在與物業公司溝通協商多次無果后，劉先生選擇了拒交物業費。

　　“小區電梯、戶外設置了不少的廣告牌，這些廣告的收益本應是全體業主的集體收益，但物業公司對這塊收益的收取、支出從來不公示，成了一筆糊涂賬。”焦作市某小區一位拒交物業費的業主表示。

　　監管協調機制欠缺

　　采訪中，有物業行業業內人士告訴記者，物業公司與業主之間缺乏有效溝通的渠道，某種程度上是雙方矛盾激化的一個原因。他介紹，在不少縣級城市，成立業主委員會的小區很少，這就導致在業主和物業公司之間，缺少一個溝通協調機制作為緩沖。一些業主在與物業公司溝通對話的時候，話語權不足，個體權益很容易會被忽視，迫于無奈，業主只得以拒交物業費表示抗議。

　　而在實踐中，業主想籌劃成立業主委員會面臨諸多現實困難。“我們小區業主有上千人，光統計每個業主的意愿、分別溝通需求，都是巨大的工作量。”周口市某地小區業委會成員告訴記者，大部分業主委員會成員都是兼職的，平時有本職工作，很難抽出大量的時間和精力做基礎溝通工作，要達到規定的業主投票人數比例非常困難。

　　有縣級房地產管理部門的負責人表示，近年來，業主對物業公司管理方面的投訴數量呈現明顯上漲趨勢。雖然相關法律條文明確規定，物業公司不得采取停水、停電等方式催交物業費，但是沒有明確的相應處罰條款。作為物業公司的主管部門，他們也缺少執法權限，實際工作中都是以督促、溝通、調解為主，效果有時并不令人滿意。

　　針對部分物業公司通過限制業主購水購電、禁用電梯、停水停電等方式催收物業費的行為，河南惠人律師事務所石子強律師表示，這類做法都不合法。依據我國民法典的規定，“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費”，石子強律師認為，業主有義務根據物業服務合同支付物業費。若業主違反合同逾期不支付物業費，依據相關規定，物業公司首先應當催告業主在合理期限內支付。催告是前置程序，合理期限屆滿業主仍不支付的，物業公司可以通過訴訟或仲裁來解決爭議，要求業主支付物業費，而不是采取限制交納水電費、停水停電等措施。

　　同時，石子強律師提醒，業主拒交物業費的行為并不利于矛盾糾紛的化解。如果業主對物業服務企業不滿意，可以及時跟物業服務企業溝通、協商解決，也可以向小區業主委員會反映，通過業主代表大會解聘或重新選聘物業服務企業。

　　如果物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵，石子強建議業主收集相關證據，如照片、視頻、維修記錄等，證明物業公司沒有依法履行合同義務，先與物業公司協商要求整改和減免物業費。若協商無果，業主可向相關部門投訴或向法院起訴，要求適當減少物業費用。

　　探索共建和諧物業關系

　　新建了寬敞車棚，升級了大門和門禁系統，小區內秩序井然……安陽市文峰區光華路街道廣廈新苑A區發生的改變，源于一年前物業管理委員會入駐。

　　此前，該小區雖設有業主委員會，但很多業主關心的環境整治、小區廣告收入公開等問題遲遲得不到解決，群眾意見很大。轉折發生在去年2月，由社區牽頭、居民參與，成立了由9名成員組成的物業管理委員會，社區書記兼任主任。

　　物業管理委員會成立之后，引入了許多創新的管理機制：設立了專門的對公賬戶，小區內的電梯廣告、道閘廣告收入和小區公共區域的維修養護支出等項目全部公開透明；主動傾聽業主需求，解決了一大批業主關心的實際問題，贏得了廣大業主的信任。

　　針對物業公司的管理考核，物業管理委員會還引入了多方評價評議機制。安和苑社區書記李靜介紹，辦事處通過組織人員入戶調查的方式，對物業公司工作進行滿意度打分考核，達標可以繼續留用，不合格的就會啟動退出機制。物業管理委員會可以采取重新招標的方式，更換新的物業公司。退出機制的引入，對轄區內物業公司的管理提升起到了積極推動作用。

　　物業服務質量直接關系到業主的生活品質。物業管理委員會的介入，一批久拖不決的問題得到妥善解決，業主的心氣順了，物業公司和業主的關系也大為改善。以前總有業主因為各種原因拖欠物業費，現在物業費交費比例大幅提高。

責任編輯：王怡瀟